兩年僅蓋三棟樓 “北京單價最貴地王”解套無期
2017-10-14 09:04:20 來源: 華夏時報
拿地兩年、施工一年，卻隻有三棟樓蓋瞭四層，在新盤限價的北京樓市面前，葛洲壩兩年前以高價競得的樊傢村項目進度極為緩慢。由於這宗地樓面單價高達7.5萬元每平米，直到現在仍為“北京單價最高地塊保持者。”
拿地兩年、施工一年，卻隻有三棟樓蓋瞭四層，在新盤限價的北京樓市面前，葛洲壩兩年前以高價競得的樊傢村項目進度極為緩慢。由於這宗地樓面單價高達7.5萬元每平米，直到現在仍為“北京單價最高地塊保持者。”
10月11日，《華夏時報》記者在葛洲壩樊傢村項目現場看到，項目大部分還是大坑，隻有項目北部有三棟樓體，項目整體工期何時完工還未可知。
業內人士認為，今年北京樓市堅持限價政策、並多次出臺樓市調控政策，結合國傢對全國樓市的整體調控趨勢，未來的樓市很可能改變以往大漲大落的周期，進入長期平穩的態勢，以前靠拖字訣來對賭市場的經驗可能不再適用於樊傢村項目這種高價地，拖的越久其付出的資金成本、時間成本可能越高。
“拖字訣”難敵全面限價
10月11日午間，葛洲壩樊傢村項目上的建築工人陸續走出工地去休息，他們告訴記者，“再過幾天北京要開會，就不能施工瞭，以後的幾個月政府還讓不讓施工也不知道，還要等通知。”
《華夏時報》記者在現場瞭解到，樊傢村項目從2015年拿地到現在，已經過去瞭兩年，項目從2016年底開工，計劃建造15棟樓，到目前隻有3棟樓開工，其餘區域還在進行地基平整的工作。
據瞭解，隨著行業集中度提高和數次調控，目前行業內房企從拿地到開盤的速度普遍在加快，即使是豪宅項目也打出瞭“高周轉”的旗號。
對比來看，葛洲壩樊傢村項目的進度已經很慢，按照北京住建委對預售證的管理要求，7層以上高層建築要完成一半且不少於7層才能申請預售證，而目前葛洲壩樊傢村項目工程加上北京會議期間的影響，要完成施工進度上的要求至少要等到明年年初，而更關鍵的在於屆時預售價格能否獲批。
葛洲壩地產方面回應《華夏時報》記者稱，“樊傢村項目案名為北京中國府，是我們最高級別的項目，所以對設計、理念一直在精雕細琢；另外，受北京霧霾天氣及會議影響，算起來應該有兩個月的停工時間，現在正在按部就班地進行，預計到今年年底、明年初，這個項目應該會亮相。”至於竣工和入市銷售時間尚未回復。
行業內多數人士認為，葛洲壩競得樊傢村項目時的單價高達7.5萬元/平米，預計未來均價15萬元，而葛洲壩集團對這個項目的預期可能更高，因此一直沒有著急入市。
但目前的市場環境更加不樂觀，首先是去年開始執行的“限房價、競地價”試點模式已成為北京主要供地模式，設置土地價格上限後，徹底打斷瞭高價地“擊鼓傳花”的遊戲模式，其次是今年3月份調控升級之後，北京對預售證的審批尤為嚴格，高價盤很難獲得預售證。
10月11日土拍的三個地塊中，限價上限最高的是位於二、三環之間的海淀四道口地塊，該地塊周邊二手房價已經普遍超過9萬元/平米，而給出的限價標準僅為89624元/平米。而葛洲壩樊傢村地塊所在區域的二手房價水平目前約在6-7萬元/平米，尚不及葛洲壩地王兩年前拿地的樓面價。
通過半年左右的升級調控，北京在預售價格上的管控進行瞭有限度的放寬，”亞豪機構市場總監郭毅分析指出：“一些核心區的二手房均價都已經超過瞭8萬元/平米，這時如果新盤還一直被限制在單價8萬元以下，對樓盤價值也是一種折損；第二，如果開發商在產品上註入瞭岩盤浴太空艙更多額外的成本，在審批時也會給予考量。”郭毅還提示到，如果這些條件不太具備，還想以較高價格獲取預售證就比較困難瞭。
百億投資入不敷出？
葛洲壩集團2017年半年財報顯示，葛洲壩樊傢村項目的案名為北京中國府，其累積投資總額已經達到56.31億元，財報顯示該項目預計投資總額將超過108億元，是所列項目投資額中最高的，截至報告期末，投資餘額約為54.47億元。
據葛洲壩集團歷年財報數據統計，葛洲壩地產在北京五個項目的總投資約為213.78億元。而截至今年上半年，葛洲壩地產在北京的三個項目北京中國府、北京西宸原著、北京紫郡府累計投資總額已經達到139.28億元，但中國府項目仍處於在建狀態，尚未有收益，因此按已售貨值來算這三個項目尚未能平衡支出。
業內人士指出，高價地項目對房企資金鏈的挑戰歷來存在，資金成本會隨著時間的延長而不斷增加，這又反過來壓迫房企提升項目價格。
雖然有著強大的母公司輸血，但葛洲壩地產在北京的投入中顯示仍有融資需求，早在2010年葛洲壩就曾向中融信托進行過3年期15億元的信托融資，並在中融信托退出後找到平安信托以同樣方式、同樣額度再次進行瞭融資。
而據財報披露，樊傢村項目在2015年拿地時的49.5億元資金來源，顯示全部為貸款，不過從2016年開始，其投資資金來源中加入瞭自有資金。
獨立操盤能力仍受岩盤太空艙詬病
截至8月底，中原地產統計瞭50傢在土地市場上積極拿地的房企情況，其中，葛洲壩是拿地樓面單價排名第一位的央企，中原的數據統計稱葛洲壩平均拿地樓面價為3.1萬元/平米，傲視眾多央企成為“樓面價之王”。
自2015年開始，葛洲壩開啟瞭全國高價拿地模式，有的地塊溢價率一度超過347%。
同策咨詢研究部總監張宏偉曾表示，央企地產企業不惜成本拿“地王”，其背後更大的局是為自己在央企地產企業整合與重組過程中增加“話語權”。
然而葛洲壩“大手筆”拿地的背後，卻更多是選擇由其他房企主導地塊開發和項目操盤，樊傢村項目僅是葛洲壩在北京獨立操盤的第二個項目，之前則隻有一個獨立開發項目紫郡府。
“葛洲壩集團的地產業務在集團業務板塊占比中並不大，其地產板塊也一直未形成強勢的地產品牌。”一位房地產行業人士評價葛洲壩的地產業務，“但是作為央企，葛洲壩有著較強的資本優勢，但在短期內難以塑造優秀的操盤能力情形下，葛洲壩隻能選擇與其他房企合作。”
近年來，葛洲壩不斷從中化方興、遠洋集團等品牌房企中招兵買馬，以期加強自身獨立操盤的能力。
隨著樓市調控向著長效機制方向不斷深入，對葛洲壩樊傢村這一類高價地項目來說，戰線拖的越長、其“解套”難度可能更高。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，將面臨三種選擇，第一，長效機制下，有可能風光地王變吸金黑洞，大量資金的沉淀與持續投入會考驗房企的實力與耐心；第二，資金緊張，低價甩貨；第三，賣股求存，引入支持者繼續堅持下去。目前這種尷尬狀況能夠持續多久，時間無法預測，不僅是地價，資金成本的累積，最終也會轉嫁到房款上，操盤失誤，本身也會變相托高房價。
(華夏時報)
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